Wysokość czynszu w mieszkaniach Rawskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego od pewnego czasu budzi pytania mieszkańców. Dlaczego opłaty rosną? Na co przeznaczane są pieniądze wpłacane przez najemców? Czy czynsz w TBS rzeczywiście jest wyższy niż powinien? Odpowiedź wymaga spojrzenia szerzej – na zasady funkcjonowania Towarzystwa Budownictwa Społecznego, koszty utrzymania budynków oraz różnicę między mieszkaniem wynajmowanym od RTBS a najmem na rynku prywatnym.

W Rawie Mazowieckiej od 2001 roku funkcjonuje Rawskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego, realizując zadania związane z budownictwem mieszkaniowym na wynajem oraz zarządzaniem nieruchomościami. RTBS jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, której 100% udziałów posiada Miasto Rawa Mazowiecka. Spółka realizuje zadania o charakterze publicznym i działa w ramach obowiązujących przepisów prawa oraz określonych zasad finansowych.

RTBS zarządza 44 wspólnotami mieszkaniowymi oraz wynajmuje co najmniej 340 lokali mieszkalnych. Lokale te znajdują się zarówno w budynkach wspólnot mieszkaniowych, jak i w trzech budynkach stanowiących w całości własność spółki.

Do zakresu działalności RTBS należy m.in. organizacja remontów i bieżących napraw oraz zapewnienie właściwego stanu technicznego i bezpieczeństwa zarządzanych nieruchomości. Spółka realizuje również szereg zadań związanych z bieżącą obsługą nieruchomości, istotnych dla ich prawidłowego funkcjonowania.

Pomimo pracy i wysiłku wkładanego w prawidłowe funkcjonowanie zasobu mieszkaniowego, w ostatnim czasie pojawiają się zarzuty, że „czynsze w RTBS są za wysokie” oraz że „powinno być taniej”. W tego typu dyskusjach rzadko jednak wskazuje się na kluczowy aspekt funkcjonowania Towarzystw Budownictwa Społecznego. Działalność RTBS jest ściśle regulowana przepisami prawa, a wysokość stawek czynszu, odzwierciedla rzeczywiste koszty prowadzenia działalności. Spółka nie ma możliwości ustalania czynszów w sposób dowolny lub nieuzasadniony. Mając powyższe na uwadze, zasadne jest przedstawienie faktów dotyczących działalności spółki.

Wspólnota mieszkaniowa – miejsce, gdzie RTBS jest jednym z wielu głosów

Na wstępie zaznaczyć trzeba, ze Wspólnota mieszkaniowa to nie RTBS. Wspólnota mieszkaniowa to wszyscy właściciele lokali w danym budynku – może być to również RTBS – jeśli posiada tam mieszkania. RTBS pełni rolę zarządcy wspólnoty mieszkaniowej. To Wspólnota mieszkaniowa decyduje o remontach, opłatach, inwestycjach i wysokości składek – jakie pobiera od mieszkańców. RTBS nie ma tam władzy absolutnej, a jedynie taką samą jak pozostali właściciele – proporcjonalną do swojego udziału. Jest to istotny fakt, który może umknąć. Nie wszyscy wiedzą także, że RTBS – jako właściciel – MUSI płacić wspólnocie takie same opłaty jak pozostali właściciele. RTBS nie jest zwolniony z opłat do wspólnoty mieszkaniowej. Zasady rozliczania czynszu z najemcami lokali mieszkalnych należących do RTBS przedstawiają się w następujący sposób:

RTBS odprowadza do wspólnot od 6 do 9 zł za każdy metr kwadratowy lokalu, który posiada. Oznacza to, że jeśli ktoś Wynajmuje od RTBS 50-metrowy lokal mieszkalny, to w zależności od przyjętej przez wspólnotę stawki za każdy lokal – od około 300 zł do nawet 450 zł miesięcznie trafia na konto wspólnoty. Od swojego najemcy RTBS pobiera czynsz w wysokości od 9,50 do 10 zł/m². W budżecie spółki pozostaje różnica. Mimo to wiele osób podnosi zarzut, że „czynsz trafia cały do TBS-u”, a spółka na tym zarabia. W rzeczywistości znaczna część pieniędzy w ogóle nie zostaje w spółce. To nieporozumienie, które rodzi kolejne oskarżenia – zupełnie niesłusznie.

Wynajmowane, nie własne – o tym się zapomina najczęściej

Trochę inaczej wygląda system rozliczania czynszu w mieszkaniach, które znajdują się w blokach – gdzie RTBS posiada 100% własności. Aby stać się najemcom lokalu, każda osoba musiała wnieść jednorazowy wkład partycypacyjny w wysokości do 30% kosztów budowy budynku. Środki z partycypacji zostały przeznaczone wyłącznie na pokrycie kosztów inwestycji. Mimo wpłacenia tego wkładu, to spółka wzięła na siebie ciężar zaciągnięcia i spłaty kredytu, potrzebnego na realizację budowy. Wkład partycypacyjny, to jedynie jednorazowy udział w kosztach budowy. Prawo własności lokalu pozostaje w całości po stronie RTBS, a najemca uzyskuje jedynie prawo do użytkowania lokalu na podstawie umowy najmu.

To oznacza, że spółka – z wpłat najemców – pokrywa koszty związanie z:

• amortyzacją budynku,
• bieżącymi naprawami i konserwacją lokali mieszkalnych,
• remontami,
• utrzymaniem w czystości części wspólnych i przyległych terenów zielonych,
• przeglądami budynków i instalacji w budynku,
• przeglądami kominiarskimi budynków,
• ubezpieczeniem budynku,
• odprowadzeniem wód opadowych,
• zużyciem energii elektrycznej w częściach wspólnych,
• zobowiązaniami podatkowymi,
• obsługą administracyjną (opłaty pocztowe, bankowe, windykacja należności, wynagrodzenia pracowników RTBS, usługi prawne).
• ze spłatą wieloletnich kredytów, zaciągniętych na budowę tych budynków.

   

Powyższe składniki mają wpływ na stawkę czynszu, a wpływy z czynszu – co do zasady powinny pokrywać te wszystkie koszty. Jednak w przypadku RTBS nie zawsze tak jest.

Przyczyna podwyżek czynszu jest prosta – model TBS w całej Polsce przestał być finansowo stabilny, raty kredytów, usługi remontowo – budowlane oraz pozostałe koszty związanie z utrzymaniem i obsługą lokali/budynków w ciągu ostatnich lat wzrosły bardziej niż dopuszczalne czynsze. Wskazać należy, że skumulowana wartość podwyżek w czynszu w ostatnich latach była niższa niż wskaźnik inflacji, a to właśnie co najmniej o wskaźnik inflacji – rosły inne koszty. Kryzys inflacyjny ostatnich lat doprowadził do sytuacji, że wartość wzrostu kosztów zdecydowanie przekroczyła wartość wzrostu czynszów.

Czy czynsze w RTBS są wysokie? Porównanie z rynkiem prywatnym

Stawki czynszu najmu w RTBS wynoszą:
od 9,5–15 zł za m² w zależności od standardu wykończenia oraz roku budowy budynku w którym znajdują się lokale.

Przykładowo:

– wynajęcie mieszkania o powierzchni 45 m², zlokalizowanego w budynku należącym do zasobu RTBS, który wybudowany został po 2005 roku wynosi: 45 m² × 15 zł = 675 zł/miesięcznie (dodatkowo każdy najemca opłaca media (według zużycia). Z tej kwoty pokrywamy koszty związane z funkcjonowaniem budynku i obsługą nieruchomości. Mimo wszystko suma wpłat nie zawsze w pełni pokrywa zobowiązania związane ze spłatą kredytu zaciągniętego na realizację inwestycji mieszkaniowej.

Czynsze na rynku prywatnym są wielokrotnie wyższe

W Rawie Mazowieckiej wynajem prywatny średnio kosztuje:

• 25–50 zł za m²

Oznacza to, że za wynajęcie 45 m² mieszkania na rynku prywatnym, trzeba zwykle zapłacić od 1200 do 2000 zł miesięcznie, czasem nawet więcej – dodatkowo należy opłacić media.

W porównaniu do tego mamy wynajęcie mieszkania o pow. 45 m² w TBS za kwotę 675 zł.

W takiej sytuacji stawka czynszu proponowana przez RTBS jest kilkukrotnie niższa, niż stawki obowiązujące na rynku prywatnym i jednocześnie jest zgodna z obowiązującymi przepisami prawa.

Tytułem końcowym – podsumowanie

RTBS jest otwarty na wyjaśnienie zasad ustalania czynszu z każdym lokatorem. W szczególności każdy lokator powinien wiedzieć, że:

• Zasady ustalania stawek czynszu są regulowane ustawowo i wynikają z ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

• Jeśli wynajmowane mieszkanie – znajduje się we wspólnocie mieszkaniowej to, RTBS przekazuje do wspólnot znaczną część czynszu wpłacanego przez Najemcę,

• Mieszkania w zasobie RTBS są wynajmowane, a nie stanowią własność najemcy,

• Spółka z wpłat od najemców pokrywa koszty utrzymania budynków oraz spłatę zaciągniętych kredytów,

• Stawki obowiązujące na rynku prywatnym najmu są wielokrotnie wyższe, niż czynsze proponowane przez RTBS.

Spółka RTBS stara się funkcjonować efektywnie w wymagających realiach współczesnego rynku mieszkaniowego i z mocy prawa nie osiąga wysokiego zysku. Jej działalność ma charakter publiczny i non-profit. Wszelkie wpływy z najmu lokali przeznaczane są na utrzymanie budynków, remonty, obsługę administracyjną oraz spłatę zobowiązań finansowych, w tym kredytów długoterminowych – zaciągniętych na realizację inwestycji.

RTBS nie może sobie jednak pozwolić na dopuszczenie do sytuacji, w której to suma wpłat od najemców nie pokrywałaby kosztów utrzymania i obsługi budynków. Należy również pamiętać, że spółka musi odkładać środki na remonty, które stanowią istotne wyzwanie finansowe.

Artykuł ten ma charakter ogólnoinformacyjny i ma na celu w szczególności przybliżenie regulacji oraz zasad ustalania czynszu w RTBS.

*Artykuł powstał przy współpracy z Urzędem Miasta Rawa Mazowiecka